上饒市信州區月泉花城房地產抵押估價報告
2013-06-05 09:38:32
房 地 產 抵 押 估 價 報 告
估價項目名
估價項目名稱： 上饒市信州區月泉花城1號樓2單元1002號房地產
抵押價格評估
委 托 方: 郭邦年
估 價 方：上饒市眾恒房地產評估事務所有限公司
估 價 人 員：****
估價作業日期： 二○一一年三月二日至三月五日
估價報告編號：****
目 錄
一、致委托方函——————————————————-- 1
二、估價師聲明———————————————————-- 2
三、估價的假設和限制條件—————————————— 3-4
四、估價結果報告—————————————————-- 5-8
（一）委托方
（二）估價方
（三）估價對象
（四）估價目的
（五）估價時點
（六）價值定義
（七）估價依據
（八）估價原則
（九）估價方法
（十）估價結果
（十一）估價人員
（十二）估價作業日期
（十三）估價報告應用的有效期
五、估價技術報告————————————————— 9-17
（一）個別因素分析
（二）區域分析
（三）市場背景分析
（四）最高最佳使用分析
（五）估價方法選用
（六）估價測算過程
（七）價格結果確定
六、附件——————————————————————- 18
致委托方函
****先生：
受您委托，我公司對***擁有的位于上饒市信州區月城花泉1號樓2單元1002號住宅在現狀利用條件下的房地產市場價格進行了評估，為郭邦年先生將此房產轉讓給您向北京農村商業銀行股份有限公司十里堡支行做抵押貸款，確定房地產抵押貸款額度提供價格參考依據。
估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房地產價格的各項因素，確定估價對象（建筑面積146.36平方米）在估價時點2011年3月2日的公開市場價格為：（幣種：人民幣）
房地產總價：61.38萬元
大寫金額：人民幣陸拾壹萬叁仟捌佰元整
單位價格：4194元/平方米
順致
商祺
****
法定代表人：****
二○一一年三月五日
估價師聲明
我們鄭重聲明：
1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
4.我們依照中華人民共和國國家標準（GB/T 50291-1999）《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
5.估價人員已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。
6.沒有人對本報告提供了重要專業幫助。
7.本估價報告由****公司負責解釋。
8.本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經本估價機構書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發表。
中國注冊房地產估價師
中國注冊房地產估價師
估價的假設和限制條件
1. 產權方以商品價購買委估房屋并取得房屋所有權及支付有關稅費。
2. 在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。
3. 任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規。
4. 本次估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結論的影響。
5. 估價對象建筑面積、結構等均以《房屋所有權證》（京房權證密私字第53357號）為依據。
6. 本報告附件中的材料系報告的重要組成部分，本次評估中涉及的附件均為委托方提供，我公司未向政府有關部門核實和調查。本報告是按附件中的材料是真實、全面的前提下進行評估的。如因材料不符、變更或委托方隱瞞有關資料，對估價結果造成偏差，委托方應對其負責。
7. 本報告估價目的為***先生將此房產轉讓給委托方向北京農村商業銀行股份有限公司十里堡支行做抵押貸款,確定房產抵押貸款額度提供價格參考依據,不作其他評估目的之用。如果評估條件或目的發生變化，該價格需作相應調整。
8. 本報告估價結果是估價對象在現狀利用條件下的房地產價格，包括與房屋有關的裝修工程等。如果房屋結構及裝修發生損毀，其估價結果應作相應調整。
9.本次估價中假設估價對象處于公平的交易市場中，未來市場短期波動，短期變現和強制處分等因素對其價值會有一定的影響，在此我們不予考慮。
10.本估價報告結果的有效期自估價報告完成日期起壹年，即二○○九年二月十三日至二○一○年二月十二日，若房地產市場價格變化較快時估價報告結果的有效期相應縮短。超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由使用者承擔。
估 價 結 果 報 告
一、委 托 方：
委托方姓名：寧天星
委托方住址：河北省張家口市宣化縣王家灣鄉柏樹洼村公路西街32號
二、估 價 方：
單位名稱：****
單位地址：****
房地產資格證書號：****
房地產評估資質級別：****
法定代表人：****
三、估價對象：
1、基本情況
估價對象位于上饒市信州區月泉花城1號樓2單元1002號。根據《房屋所有權證》（房權證上饒市第301817號），房屋所有權人為郭邦年，住宅用途。月泉花城1號樓總層數為11層，框架結構。估價對象位于第十層，總建筑面積146.36平方米。
房屋裝修情況：客廳、臥室墻面刷立邦漆、石膏板頂棚、瓷磚地面。廚房、衛生間墻面貼瓷磚、地面鋪設防滑地磚。估價對象整體為一般裝修。
2、基礎設施情況
估價對象所在區域內基礎設施達到“六通”（即通路、通電、供水、排水、通訊、供氣）。
①四至：東臨慶豐路；南臨解放路；西至市民公園；北至鳳凰超市；
②供電：市政220伏生活用電；
③供水：市政供水；
④排水：市政管網；
⑤通訊：由上饒市電話局接入；
⑥煤氣：接入小區。
四、估價目的：
本報告估價目的為郭邦年先生將此房產轉讓給委托方，向南昌銀行股份有限公司上饒市分行做抵押貸款,確定房地產抵押貸款額度提供價格參考依據。
五、估價時點：
二○一一年三月二日
六、價值定義：
根據房地產評估的技術規程和項目的具體要求，本次評估采用的是公開市場價格標準，估價對象為產權方合法擁有,估價結果中的房地產價格是指估價對象于估價時點2011年3月2日，剩余使用年限約為15年條件下的公開市場價格。
七、估價依據：
1、有關政策法規和文件：
* 《中華人民共和國城市房地產管理法》(中華人民共和國主席令第29號)
* 國家標準《房地產估價規范》（GB/T 50291-1999）
* 《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》【建住房[2006]8號】
2、委托估價方提供的資料（詳見附件）
3、受托估價方掌握的有關資料以及估價人員實地勘察所獲取的資料。
八、估價原則
我們在本次估價時遵循了合法原則、最高最佳使用原則、替代原則
和估價時點等原則。
九、估價方法：
估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據估價對象的特點和實際狀況，選用市場比較法、收益還原法作為本次評估房地產價格的基本方法。
1.市場比較法定義
將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×房地產狀況修正系數
2.收益還原法定義
預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
其中：V——房地產在估價時點的收益價格
A——房地產的未來第一年凈運營收益
Y——房地產的報酬率
g——凈收益逐年遞增的比例
t——房地產的收益年限
3、以上兩種方法進行綜合分析，得出估價對象的公開市場價格。
十、估價結果：
估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房地產價格的各項因素，確定估價對象（建筑面積146.36平方米）在估價時點2011年3月5日的公開市場價格為：（幣種：人民幣）
房地產總價：61.38萬元
大寫金額：人民幣陸拾壹萬叁仟捌佰元整
單位價格：4194元/平方米
十一、估價人員：
中國注冊房地產估價師
中國注冊房地產估價師
十二、估價作業日期：
二○○九年二月九日至二月十三日
十三、估價報告應用的有效期：
自估價報告完成日期起壹年，即二○○九年二月十三日至二○一○年二月十二日。
估 價 技 術 報 告
一、個別因素分析
1、基本情況
估價對象位于上饒市信州區月泉花城1號樓2單元1002號。根據《房屋所有權證》（房權證上饒市第301817號），房屋所有權人為郭邦年，住宅用途。月泉花城1號樓總層數為11層，框架結構。估價對象位于第十層，總建筑面積146.36平方米。
房屋裝修情況：客廳、臥室墻面刷立邦漆、石膏板頂棚、瓷磚地面。廚房、衛生間墻面貼瓷磚、地面鋪設防滑地磚。估價對象整體為一般裝修。
2、基礎設施情況
估價對象所在區域內基礎設施達到“六通”（即通路、通電、供水、排水、通訊、供氣）。
①四至：東臨慶豐路；南臨解放路；西至市民公園；北至鳳凰超市；
②供電：市政220伏生活用電；
③供水：市政供水；
④排水：市政管網；
⑤通訊：由上饒市電話局接入；
⑥煤氣：接入小區。
二、區域因素分析
估價對象所在小區緊鄰三清山大道，位于鳳凰中大道，交通方便，小區環境好，配套設施完善，周圍有江光派出所、中行江光分理處、上饒市西市街道辦、鳳凰超市、上饒市實驗中學等配套服務設施；在這里居住、購物消費、日常生活以及公共交通都比較方便，地理位置較為優越。
三、市場背景分析
（1）宏觀經濟形勢
在房地產市場逐步回暖，銷售形勢以及融資環境好轉的情況下，企業拿地信心明顯增強，土地市場成交繼續好轉。伴隨著土地市場成交的不斷轉好，政府供地信心大增，各重點城市經營性用地供應再創年度新高；開發商頻頻出手爭奪優質地塊，土地成交日趨火爆，經營性用地成交面積環比繼續上漲，五成以上城市本月經營性用地成交放量。但由于部分城市推出了較多地理位置較偏遠地塊，導致地塊流標率出現小幅上漲。高溢價率地塊與上月相比繼續增加；排行榜總價整體水平與上月基本持平，萬科、綠地等知名企業頻頻出手，推動土地市場進一步回暖?？傮w來看，在全國住宅市場成交利好刺激下，土地市場已呈現全面回暖之勢，尤其是部分一線城市，市場成交堪稱火爆。在這種情況下，政府及企業應保持理性態度，以維護土地市場的健康持續發展。
（2）產業經濟狀況
經北京市統計局、國家統計局北京調查總隊初步核算，2008年北京市實現地區生產總值10488億元，比上年增長9%，增速比上年回落4.3個百分點。其中，第一產業增加值112.8億元，增長1.1%；第二產業增加值2693.2億元，增長2.4%；第三產業增加值7682億元，增長11.7%。第三產業中，信息傳輸、計算機服務和軟件業增長16.8%，批發和零售業增長15.6%，租賃和商務服務業增長23.9%，科學研究、技術服務和地質勘查業增長23.1%，水利、環境和公共設施管理業增長28.3%，文化、體育和娛樂業增長29.4%，增速均超過第三產業平均水平；金融業實現增加值1493.6億元，增長9.2%，增速比上年回落13.1個百分點；房地產業實現增加值610.8億元，下降11.4%。
按常住人口計算，全市人均GDP達到63029元（按年平均匯率折合9075美元），比上年增長5.2%。三次產業結構由上年的1.1:26.8:72.1變化為1.1：25.7：73.2。
（3）居住物業房地產市場狀況
09年上半年，全市共成交28塊土地，其中包括11宗住宅用地，全市規劃建筑面積合計 260.61萬平米，環比上漲82.7%。一手住宅市場：09年5月，北京一手住宅上市規模（面積）環比上漲了10.6%，上市套數環比上漲 27.7%；成交面積環比下降9.4%；成交套數環比下降12.3%；成交均價環比上漲5.7%。二手住宅市場：09年上半年，北京二手住宅成交面積環比下降8.9%，成交套數環比下降8.3%；成交均價環比上漲4.4%。樓市總結：09年上半年，北京土地市場交易十分活躍，一手住宅市場“供小銷大”、“價升量跌”，二手住宅市場“價升量跌”。
（4）其他
土地市場新增供應概述受近期樓市交易好轉的推動，土地市場放量明顯提速。北京市土地交易管理網顯示，正在交易和即將入市的住宅、商服用地多達56宗，總供應面積621.5萬平米，其中僅4月份計劃入市的土地總量就高達335.6萬平米。二季度京城土地尤其是住宅項目用地供應非常充足。北京市近期加強土地儲備工作力度，為市場全面回暖儲備充足的土地供應，主要為預防避免因開發商所謂的“土地稀缺”原因而變相抬高房價。
四、最高最佳使用分析
由于房地產具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且房地產權利人都期望從其占有的房地產上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產利用方式的依據。所以，房地產價格是以該房地產的效用作最有效發揮為前提。
最高最佳使用是指法律上允許，技術上可能，經濟上通行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。本次評估以估價對象的現狀用途（住宅）為最高最佳使用，測算其公開市場價值。
五、估價方法選用
估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據估價對象的特點和實際狀況，選用市場比較法、收益還原法作為本次評估房地產價格的基本方法。
1.市場比較法定義
將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類
似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×房地產狀況修正系數
2.收益還原法定義
預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
其中：V——房地產在估價時點的收益價格
A——房地產的未來第一年凈運營收益
Y——房地產的報酬率
g——凈收益逐年遞增的比例
t——房地產的收益年限
3、以上兩種方法進行綜合分析，得出估價對象的公開市場價格。
六、估價測算過程
（一）市場比較法測算估價對象比準價格（基本公式）
比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×房地產狀況修正系數
1、選擇交易案例
根據替代原則，選取近期同一供需圈內鄰近地區的三個同類用途項目交易案例進行比較。詳見表一。
2、比較因素的選擇
根據估價對象與交易案例實際情況，選用影響地價的比較因素，主要包括：交易情況、估價時點、區域因素和個別因素等。詳見表二、表三。
3、比較因素修正
將交易案例與估價對象進行比較，從交易情況、交易期日、區域因素和個別因素等方面進行系數修正，得出估價對象的比準價格。詳見表四。
表一 案例情況說明
|
比較案例 |
項目名稱 |
地理位置 |
用途 |
裝修情況 |
所在 層數 |
交易日期 |
成交單價 （元/m2） |
|
A |
龍華鳳凰城 |
位于鳳凰中大道 |
住宅 |
中檔裝修 |
11/13 |
2011．3 |
6800 |
|
B |
匯景花園 |
位于鳳凰中大道 |
住宅 |
中檔裝修 |
9/12 |
2011．3 |
5000 |
|
C |
綠景家園 |
位于鳳凰中大道 |
住宅 |
一般裝修 |
10/13 |
2011．3 |
4500 |
表二 比 較 因 素 條 件 說 明 表
|
|
估 價 對 象 |
案 例 A |
案 例 B |
案 例 C | ||
|
現 狀 用 途 |
住宅 |
住宅 |
住宅 |
住宅 | ||
|
交 易 日 期 |
2011.03 |
2011.03 |
2011.03 |
2011.03 | ||
|
交易價格 （元/平方米） |
待 估 |
6800 |
5000 |
4500 | ||
|
交 易 情 況 |
正 常 |
正 常 |
正 常 |
正 常 | ||
|
區 域 因 素 |
交 通 條 件 |
道路通達度 |
較好 |
較好 |
較好 |
較好 |
|
地理位置 |
位于鳳凰中大道 |
位于鳳凰中大道 |
位于鳳凰中大道 |
位于鳳凰中大道 | ||
|
商服繁華度 |
較繁華 |
繁華 |
繁華 |
較繁華 | ||
|
基礎設施狀況 |
良好 |
良好 |
良好 |
良好 | ||
|
小區配套完善度 |
較完善 |
完善 |
較完善 |
較完善 | ||
|
環 境 優 劣 度 |
好 |
好 |
好 |
好 | ||
|
個 別 因 素 |
裝修狀況 |
一般裝修 |
中檔裝修 |
中檔裝修 |
一般裝修 | |
|
層 數 |
十層/十層 |
十一層/十三層 |
九層/十二層 |
十層/十三層 | ||
|
房屋成新度 |
較好 |
好 |
較好 |
較好 | ||
表三 比 較 因 素 條 件 指 數 表
|
估價對象及比較案例 比較因素 |
估價對象 |
案 例 A |
案 例 B |
案 例 C | ||
|
現 狀 用 途 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
交 易 日 期 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
交 易 情 況 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
區 域 因 素 |
交 通 條 件 |
道 路 通 達 度 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
地 理 位 置 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
商服繁華度 |
100 |
110 |
115 |
100 | ||
|
基 礎 設 施 狀 況 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
小區配套完善度 |
100 |
112 |
100 |
100 | ||
|
環 境 優 劣 度 |
100 |
100 |
100 |
100 | ||
|
個 別 因 素 |
裝修狀況 |
100 |
115 |
109 |
100 | |
|
層 數 |
100 |
101 |
101 |
100 | ||
|
房屋成新度 |
100 |
115 |
100 |
100 | ||
表四 因 素 比 較 修 正 系 數 表
|
估價對象及比較案例 比較因素 |
案例A |
案例B |
案例C | ||
|
現 狀 用 途 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
交 易 日 期 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
交 易 情 況 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
區 域 因 素 |
交 通 條 件 |
道路通達度 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
地 理 位 置 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
商服繁華度 |
100/110 |
100/115 |
100/100 | ||
|
基 礎 設 施 狀 況 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
小區配套完善度 |
100/112 |
100/100 |
100/100 | ||
|
環 境 優 劣 度 |
100/100 |
100/100 |
100/100 | ||
|
個 別 因 素 |
裝修狀況 |
100/115 |
100/109 |
100/100 | |
|
層 數 |
100/101 |
100/101 |
100/100 | ||
|
房屋成新度 |
100/115 |
100/100 |
100/100 | ||
|
修正后價格(元/平方米) |
4132 |
3949 |
4500 | ||
4、比準價格的確定
因為比較案例與估價對象用途相同、位置相近，故取三個比較案例比準價格的算術平均值作為本次市場比較法評估測算結果:
單位價格＝（4132+3949+4500）÷3＝4194（元/平方米）
比準總價＝4194元/平方米×146.36平方米÷10000＝61.38（萬元）
2、收益法，運用收益法估價應按下列步驟進行：
⑴搜集有關收入和費用的資料；
⑵估算租賃收入（包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入）；
⑶估算運營費用（包括物業管理費、煤氣費、稅金等）；
⑷估算凈收益；
⑸選用適當的報酬率或資本化率；
⑹選用適宜的計算公式求出收益價格。
收益法可參考下述公式：
其中：V——房地產在估價時點的收益價格
A——房地產的未來第一年凈運營收益
Y——房地產的報酬率
g——凈收益逐年遞增的比例
t——房地產的收益年限
|
|
單 位 |
數 額 |
說 明 | |
|
一、潛在毛收入 |
萬元/年 |
2.13 |
| |
|
其中：潛在毛租金收入 |
萬元/年 |
2.09 |
| |
|
減：空置和收租損失 |
萬元/年 |
0.52 |
| |
|
空置率 |
％ |
25% |
| |
|
加：其他收入 |
萬元/年 |
0.04 |
| |
|
二、有效毛收入 |
萬元/年 |
1.61 |
| |
|
三、運營費用 |
萬元/年 |
0.13 |
| |
|
四、凈收益 |
萬元/年 |
1.48 |
| |
|
凈收益率 |
％ |
92.00% |
| |
|
五、收益期限 |
年 |
49.00 |
| |
|
六、報酬率或資本化率 |
％ |
6.0% |
| |
|
七、測算 結果 |
總價 |
萬元 |
37.25 |
|
|
單價 |
元/㎡ |
3701 |
| |
七、估價對象市場價格的確定：
經過測算，兩種方法所得結果比較接近，故取兩種方法的算術平均值作為本次估價結果。綜合結論如下:
|
估價方法 |
權重 |
總價（單位：萬元） |
單位價格（單價 元/m2） |
|
市場比較法 |
0.5 |
37.98 |
-- |
|
收益還原法 |
0.5 |
37.25 |
-- |
|
綜合 |
-- |
37.62 |
3737 |
估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房地產價格的各項因素，確定估價對象(建筑面積100.66平方米)在估價時點2009年2月9日的公開市場價格為：(幣種:人民幣)
房地產總價：37.62萬元
大寫金額：人民幣叁拾柒萬陸仟貳佰元整
單位價格：3737元/平方米
附 件
附件一: 估價對象位置示意圖
附件二：委托方身份證復印件
附件三：《房屋所有權證》（京房權證密私字第53357號）復印件
附件四: 房屋所有權人身份證復印件
附件五: 估價對象現場勘查圖
附件六：估價師資格證書復印件
附件七：估價機構資質證書復印件
附件八：估價機構營業執照復印件