寧波市鼓樓步行街商場房地產抵押價值評估報告
寧波恒正房地產估價有限公司
報告摘要
本報告是應中國房地產開發寧波公司的委托，以向金融機構申請抵押貸款提供參考依據為估價目的，對委托方所屬的寧波市鼓樓步行街商場的整體評估。根據該項目的自身特點，結合估價目的，按照估價程序，并對影響房地產價格的因素加以分析，采用收益還原法、市場比較法，以收益還原法為主，市場比較法為輔，對該房地產進行了客觀、公正、合理的測算，最終確定該房地產在二OOO年九月三日的價格為人民幣42194萬元（大寫肆億貳仟壹佰玖拾肆萬元）。
致委托方函
中國房地產開發寧波公司：
接受貴公司委托，本公司以為貴公司向金融機構申請抵押貸款提供參考依據為估價目的前提下，對貴公司所屬的寧波市鼓樓步行街商場房地產進行估價。根據估價目的，按照估價程序，采用收益還原法、市場比較法，對委托房地產進行了客觀、公正、合理的測算，確定貴公司所屬的寧波市鼓樓步行街商場房地產在估價時點2000年9月3日的評估價格為人民幣42194萬元(大寫肆億貳仟壹佰玖拾肆萬元)。
寧波恒正房地產估價有限公司
法定代表人：戚寶鴻
二OOO年九月二十六日
估價師聲明（同房地產估價規范）
估價的假設和限制條件
?、北緢蟾嬷泄纼r對象價值評估結果為該估價對象的市場價值，它依據了如下假設：
一個自愿的賣者；
在估價時點前，相對于物業的特性和房地產市場狀態而言，為使交易完成及達至合理價格，有一個合理的談判周期；
在這個周期內，市場狀態、價值水平是靜止不變的；
物業能自由地在市場上出售；
不考慮特殊性質買家的附加叫價。
?、脖緢蟾嬷u估價值為二OOO年九月三日之委托房地產的建筑物及其附屬設施和土地使用權市場價值，隨著時間及市場情況的變化，該價值需作相應調整。如使用本評估結果的時間與本估價報告的估價時點相差6個月或以上，本公司對應用此結果而對有關方面造成的損失不負任何責任。
?、潮竟纼r報告中所依據的有關法律文件如規劃設計條件、規劃局審定的方案設計圖、建設工程規劃許可證、房屋所有權證、估價對象總建筑面積等資料均為委托方所提供，本公司未向政府有關部門核實，故對其真實性不負任何責任。
?、幢竟纼r報告僅為委托方以該房地產作抵押貸款提供價值依據，不作另外用途。
房地產估價結果報告
一、委托方：中國房地產開發寧波公司
地址：寧波孝聞街66號
二、估價方：寧波恒正房地產估價有限公司
法定代表人：戚寶鴻
地址：寧波解放南路259號
估價資格等級：一級
三、估價對象：
估價對象寧波市鼓樓步行街商場為中國房地產開發寧波公司所屬，用地面積共35000平方米，使用權通過出讓方式獲得，土地用途為商業，使用期限50年，至2048年5月12日止。該土地坐落于寧波市海曙區鼓樓北側，已達到五通一平，即上通水、下通水、通電、通訊、通路及場地平整，現未取得《國有土地使用證》。
估價對象主建筑為框架結構，共四層。地下一層，建筑面積5000平方米，作娛樂用途，主要為一般游戲機、大型游戲機及臺球等同類娛樂工具；地上一至三層，建筑面積52000平方米，主要經營服裝、鞋類、化妝品、音像制品等。該房地產擁有甬自新字第99002634號《房屋所有權證》、甬自新字第99002635號《房屋所有權證》、甬自新字第99002636號《房屋所有權證》、甬自新字第99002637號《房屋所有權證》。另有磚混一層建筑共4200平方米，主要經營各種字畫、工藝禮品及茶座、酒吧等，擁有甬自新字第99002831號《房屋所有權證》。
估價對象于一九九九年竣工，主要以明清風格建造，走廊扶梯、屋檐、柱子用木材較多。整個步行街商城內共有二十座小橋，作為連接主樓內部及主樓與附樓之用，估價對象現為白坯房，未裝修，內共設有四部自動扶梯。估價對象質量完好。
四、估價目的：
綜合評估寧波市鼓樓步行街商場的房地產價值，為委托單位向金融機構申請抵押貸款提供價值依據。
五、估價時點：二OOO年九月三日
六、價值定義：本次估價采用公開市場為價值標準
七、估價依據：
1、中華人民共和國房地產估價技術規范；
2、中華人民共和國城市房地產管理法
3、寧波市房地產價格評估辦法；
4、委托方提供甬自新字第99002634號《房屋所有權證》、甬自新字第99002635號《房屋所有權證》、甬自新字第99002636號《房屋所有權證》、甬自新字第99002637號《房屋所有權證》、甬自新字第99002831號《房屋所有權證》及其它材料；
5、寧波市房地產市場行情；
6、估價人員現場勘察所得資料及搜集的有關資料。
八、估價原則：
1、根據房地產估價規范，本估價報告遵循了房地產估價的合法原則及估價時點原則；
2、為了保證本估價報告能夠通過運用市場資料進行和完成，本估價報告遵循了房地產估價的替代原則；
3、堅持估價人員深入現場勘察，保證估價結果客觀、合理的原則。
九、估價方法：
由于寧波市鼓樓步行街商場主要以出租為主，具有明顯的經營收益，根據估價對象此特點，故本估價報告以收益還原法為主，以市場比較法為輔。
十、估價結果：
本公司根據估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，經過周密、準確的測算，并結合估價經驗和對影響房地產市場價格的因素分析，選用科學的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，確定中國房地產開發寧波公司所屬的寧波市鼓樓步行街商場房地產于二OOO年九月三日的評估價格為人民幣42194萬元(大寫肆億貳仟壹佰玖拾肆萬元)，單價為6894元/㎡(大寫為陸仟捌佰玖拾肆元每平方米)。
十一、估價人員：（略）
十二、估價作業日期：
二OOO年九月三日至二OOO年九月二十六日
十三、估價報告應用的有效期：估價報告應用的有效期自估價時點起為6個月。
房地產估價技術報告
一、個別因素分析
寧波市鼓樓步行街商場為綜合性商場，有娛樂、服裝、鞋類、酒吧等，主要以出租為主。主體建筑共四層，地下一層，地上三層，主體為框架結構，另有磚混結構建筑物一層，總建筑面積共61200平方米。該建筑物主要以明清風格建造，內部用小橋以作連接。
估價對象由于為步行街，禁止車輛進入，且由于附近停車位較少，對客流量有一定程度的影響。
二、區域因素分析
寧波市鼓樓步行街位于寧波市海曙區鼓樓北側，南起府橋街，北止公園路，東為公園路，西靠呼童街。東面鄰近中山文化廣場，南邊為寧波市財稅大樓，西靠近寧波日報社、中央花園，北邊為中山公園。估價對象地處寧波市中心，周圍居民區較多，附近有12路、15路、19路等較多公共汽車站，交通較為方便。
三、市場背景分析
隨著寧波舊城改造力度的加強，許多營業性質的臨時建筑已被拆除，且由于寧波房地產市場現呈一片“牛勢”，住宅及店鋪均供不應求。許多投資者持幣待動，等待較好的投資機會的出現，而鼓樓步行街商場地處寧波市區中心，周圍交通方便，客流量也相對較大，對投資者而言無疑是一次機會。從鼓樓步行街商場的出租及銷售情況來看，亦證實了這一點。因此，鼓樓步行街市場對眾多投資者具有相當大的吸引力。
四、最高最佳使用分析
房地產估價中的最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用，由于鼓樓步行街商場位于市中心，交通方便，且周圍居民小區較多，客流量也相對較大，其所處為商業、娛樂業聚集的區域，鼓樓步行街商場的使用功能已達到最高最佳使用。
五、采用估價方法
由于寧波市鼓樓步行街商場主要以出租為主，具有明顯的經營收益，根據估價對象的特點，故本估價報告以收益法為主，以市場比較法為輔。
六、估價測算過程
（一）、收益法：
寧波市鼓樓步行街商場經營狀況及收益測算。
商場收益分為二部分：經營收入及租金收入。
1、經營收入主要有：
?。?/SPAN>1）、地下層娛樂所：
一般游戲機320臺 以60元/臺/天計
合計：19200元/天
大型游戲機180臺 以120元/天/臺計
合計：21600元/天
臺球60張 以160元/天/張計
合計：9600元/天
保齡球32球道 以130元/天/道計
合計：4160元/天
乒乓球桌60張 以160元/天/張計
合計：9600元/天
射擊30道 以280元/天/道計
合計：8400元/天
總計：72560元/ 天
(2)、一層商場的50%由業主經營，面積為9000平方米，根據委托方提供資料，結合寧波同類商場，確定其有效經營收入為37800元/ 天。
2、租金收入：
根據委托方提供的出租合同及財務統計報表等材料結合寧波市當前同類市場出租收益的平均值確定。
底層商場租金收入 31500元/天
二層商場租金收入 45000元/天
三層商場租金收入 33600元/天
附樓租金收入 10920元/天
總計： 121020元/天
3、年有效毛收入測算：
（1）娛樂場所以平均上座率40％，每年365個工作日計：
72560×40％×365＝1059.4萬元/年
（2）底層商場：37800×365＝1379.7萬元/年
（3）租金收入：121020元×365＝4417.2萬元/年
則年有效毛收入為1059.4+1379.7+4417.2＝6856.3萬元/年
4、運營費用測算：
?。?/SPAN>1）經營成本(包括：廣告宣傳費、娛樂設備折舊、維修、保養、保險費等)以年有效毛收入的25％計，則經營成本為：6856.3×25％＝1714.1(萬元)
?。?/SPAN>2）管理費以經營成本的20％計，則管理費為：
1714.1×20％＝342.8(萬元)
?。?/SPAN>3）稅費：以年有效毛收入的5％計，則稅費為：
6856.3×5％＝342.8(萬元)
則運營費用合計為1714.1+342.8+342.8＝2399.7(萬元)
5、利潤
6856.3-2399.7=4456.6（萬元）
所得稅：以利潤的33%計，則所得稅為：
4456.6×33% = 1470.7(萬元)
6、凈收益
則凈收益為4456.6-1470.7＝2985.9(萬元)
7、資本化率的確定：
本估價報告中的資本化率根據安全利率即國庫券利率，結合寧波市同類行業的風險調整值，確定其資本化率為7.2％。
8、求取該商場收益價格：
該房地產使用期限50年，現已使用2年，還可繼續使用48年，則房地產現值(收益價格)為：
2985.9÷7.2％×{1-[1÷(1+7.2%)48]}=39997.2萬元
9、估價對象在估價時點運用收益法測算出的價格為人民幣叁億玖仟玖佰玖拾柒萬貳仟元。
（二）、市場比較法
可比實例a確定：
坐落于海曙區大沙泥街與開明街交接處某商場，交通便利，客流量大，房屋建筑面積23000平方米，框架結構，與鼓樓步行街商場在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強的相關性和可比性。
可比實例b確定：
坐落落于海曙區藥行街某商場，交通便利，房屋建筑面積8000平方米，框架結構，與鼓樓步行街商場在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強的相關性和可比性。
可比實例c確定：
坐落于海曙區中山東路某商場，交通便利，房屋建筑面積7000平方米，框架結構，與鼓樓步行街商場在使用功能、交易日期、地理位置上都具有較強的相關性和可比性。詳見表一：
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項目 實例 |
a房地產 |
b房地產 |
c房地產 |
鼓樓步行街商場 |
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估價時點 |
1999.5 |
1999.12 |
2000.3 |
2000.10.3 |
|
竣工日期 |
1998年底 |
1997年底 |
1996年 |
1999年 |
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結 構 |
框架 |
框架 |
框架 |
框架 |
|
用 途 |
商場 |
商場 |
商場 |
商場 |
|
交 通 |
便利 |
便利 |
便利 |
便利 |
|
估價單價 |
8400元/㎡ |
7600元/㎡ |
8800元/㎡ |
|
根據可比實例房地產面積、形狀、臨街狀況、地理位置、交通便利程度等因素，對可比實例進行如下修正。
詳見表二：(以估價對象為標準狀況)
|
項目 實例 |
a房地產 |
b房地產 |
c房地產 |
|
交 易 單 價 |
8400元m2 |
7600元/ m2 |
8800元/ m2 |
|
交 易 情 況 修 正 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
交 易 日 期 修 正 |
102/100 |
101/100 |
101/100 |
|
區 域 修 正 |
100/101 |
100/97 |
100/102 |
|
個 別 因 素 修 正 |
100/102 |
100/98 |
100/102 |
|
修 正 后 單 價 |
8317元/㎡ |
8075元/㎡ |
8543元/㎡ |
試算價格(8371+8075+8543)÷3＝8330元/ 平方米
則估價對象比準價格為：8330元/平方米
則估價對象于估價時點運用市場比較法測算出的價格為：
8330×61200=50979.6萬元
七、估價結果確定：
用收益法評估的價格為39997.2萬元
用市場比較法評估的價格為50979.6萬元
考慮到商場其出租收益比較明顯，故收益還原法估價結果較能反映出估價對象房地產的實際價值。故取收益價格的權重為80％，比準價格權重為20％，通過加權平均法，則估價對象的價格為：
39997.2×80％+50979.6×20％＝42194萬元
估價結論：寧波市鼓樓步行街商場房地產于二OOO年十月三日的評估價值為人民幣肆億貳仟壹佰玖拾肆萬元。
估價師心得
一、估價目的的特殊性
此次評估的估價目的是為委托單位向金融機構申請抵押貸款提供價值依據。在此估價目的之下，為保證房地產金融的安全性及估價結果的準確性，我們首先要求委托方提供的資料真實可靠，若由于委托方提供資料的完整性、真實性原因而影響估價結果，由此引起的所有責任由委托方承擔；其次我們要求委估房地產權益沒有爭議，在估價過程中不考慮委估房地產估價范圍以外的法律問題。
同時，在估價報告中我們聲明，此結果僅作為抵押貸款提供參考，不得做其他用途。為保證房地產金融的安全性，在條件許可情況下，我們知道金融機構在確定抵押金額時應充分考慮房地產市場行情和通貨膨脹及市場供需的影響，并且房地產價格往往難以達到正常價格水平，綜合考慮上述因素房地產最終抵押金額可通過雙方協商確定。
二、有關問題的處理
接受此次估價任務后，通過對估價對象的實地勘察，首先要確定估價方法。由于該估價對象主要以出租為主，有明顯的租金收益，同時近期有一定量的成交實例，故選用收益法和市場比較法。但由于寧波房地產市場上與估價對象相同規模、同等類型的房地產相對較少，可供選擇的范圍較窄，而其租金收益卻比較明顯，因此在估價中以收益還原法為主，以市場比較法為輔。
在收益法中，其收入有經營收入和租金收入兩部分，對收入的確定主要是根據市場上同類房地產的相同類型的收入水平結合估價對象自身具體的可測算收入為依據進行估算，對租金的估算根據租期的長短、所租面積的大小、租金的付款方式而略有不同。資本化率主要根據安全利率即國庫券利率，結合同類行業的風險調整值予以確定。
在市場比較法中，通過多方搜集資料，最終確定可比實例，對可比實例進行各種修正后，確定其比準價格。對于交易日期修正，主要是根據寧波市房地產價格指數結合物價上漲水平進行確定。
在最終確定評估金額時，考慮到該估價對象規模較大，進行整體處理時有一定的困難，變現時存在難度；而其租金收益比較明顯且穩定，用收益還原法的估價結果較能反映估價對象房地產的價值，故取收益價格的權重較大，比準價格的權重較小。
評析
1、 本報告采用收益法和市場比較法估價商業房地產的價格，思路清楚，方法正確。
2、 估價對象的收入來源為兩部分，則運營費用中應考慮經營者自營部分的經營利潤。
3、 收益法中的凈收益不應扣除所得稅。
4、 運用市場比較法評估缺少因素比較修正的詳細說明，過程顯得粗略。
5、 估評結果應加入單價表示。
摘自《房地產估價報告精選（2002）》