土 地 估 價 報 告

項目名稱：太原雙塔剛玉（集團）有限公司國有土地使用權

現時價格評估（太原市）

受托估價單位：山西中勤地產評估咨詢服務有限公司

土地估價報告編號：晉中勤[2006]（估）字第030 號

提交估價報告日期：二○○六年九月二十一日

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—1—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

土地估價報告

第一部分 摘 要

一、估價項目名稱

太原雙塔剛玉（集團）有限公司國有土地使用權現時價格評估

（太原市）

二、委托估價方

太原雙塔剛玉（集團）有限公司

三、估價目的

太原雙塔剛玉（集團）有限公司所屬位于太原市親賢西街10 號的兩

宗地，總面積34472.95 m2，為住宅用地，宗地01 面積27020.56m2，宗

地02 面積7452.39 m2 。

太原雙塔剛玉（集團）有限公司委托山西中勤地產評估咨詢服務有

限公司對兩宗出讓用地進行評估，目的是為委托估價方確定土地使用權

現時價格提供參考依據。

四、估價基準日

二OO 六年九月十八日

五、估價日期

二OO 六年九月十八日至九月二十一日

六、地價定義

根據委托方提供資料及估價人員實地查勘，結合此次估價目的，綜

合分析當地土地市場實際狀況和宗地實際情況，委估宗地登記用途、設

定用途、實際開發程度、設定開發程度詳見表-1。評估設定估價對象在

評估基準日不存在抵押權等他項權利。本次評估地價是指估價對象在設

定的開發程度與用途、現狀利用條件下，估價基準日2006 年9 月18 日

45.69 年期的住宅土地使用權價格。

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—2—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

地價定義一覽表              表-1

編號	土地 使用者	宗地 名稱	登記 用途	設定 用途	實際開發程度		設定開發程度
01	太原雙塔剛玉（集 團）有限公司	1 號住 宅用地	住宅	住宅	紅線外： 七通 紅線內： 七通一平	外：通路、供電、 供水、排水、供氣、 通訊、供暖 內：通路、供電、 供水、排水、供 暖、通訊、供氣、 場地平整	紅線外： 七通 紅線內： 七通一平	外：通路、供電、 供水、排水、供 氣、通訊、供暖 內：通路、供電、 供水、排水、供 暖、通訊、供氣、 場地平整
02		2 號住 宅用地

七、估價結果

經估價人員現場查勘和當地市場分析，按照地價評估的基本原則和

估價程序，選擇合適的評估方法，評估得到待估宗地在估價設定用途

及開發程度條件下、評估基準日為2006 年9 月18 日，土地使用年限

為45.69 年的住宅土地使用權價格見表-2。

土地估價結果表        表-2

宗地編號	土地面積（m2）	土地單價（元/m2）	土地總價（萬元）
01	27020.56	5669	15317.96
02	7452.39	5669	4224.76
合計	34472.95		19542.72

大寫：壹億玖仟伍佰肆拾貳萬柒仟貳佰元整

（貨幣種類：人民幣）

估價結果詳見土地估價結果一覽表。

八、土地估價師簽名

姓 名 土地估價師資格證書號 簽 名

郭中卿 98040001

王雯娟 2002140076

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—3—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

九、土地估價機構

估價機構負責人簽字：

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司

二OO 六年九月二十一日

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—4—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

附

土 地 估 價 結 果 一 覽 表

估價機構：山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 估價報告編號：晉中勤[2006]（估）字第030 號 估價期日：2006 年9 月18 日 估價期日的土地使用權性質：出讓

宗地 編號

估價期日的土地使用者

土地使用證號

宗地位置

估價期日的登記用途

估價設定 的用途

容積率

估價期日的實際開發程度

估價設定的 開發程度

土地使用 年限(年)

面積 (m2)

單位面積地價(元/ m2)

總地價 (萬元)

01

太原雙塔剛玉（集 團）有限公司

并政地國用（2006） 第00196 號

親賢西街 10號

住宅

住宅

3.0

宗地外七通宗地內七通一平

宗地外七通宗地內七通一平

45.69

27020.56

5669

15317.96

02

太原雙塔剛玉（集 團）有限公司

并政地國用（2006） 第00195 號

親賢西街 10號

住宅

住宅

3.0

宗地外七通宗地內七通一平

宗地外七通宗地內七通一平

45.69

7452.39

5669

4224.76

合計

34472.95

19542.72

一、上述土地估價結果的限定條件

1、土地權利限制：無抵押等他項權利限制住宅45.69 年期土地使用權

2、基礎設施條件：見待估宗地基礎設施條件附表

3、規劃限制條件：依據太原市規劃局《關于太原市雙塔剛玉（集團）有限公司親賢西街10 號地塊規劃意見的函》（并規函字[2003]第184 號）

4、影響土地價格的其他限定條件：無

二、其他需要說明的事項：

1、土地使用者太原雙塔（剛玉）集團有限公司于2006 年8 月辦理了出讓土地使用權登記，領取了證號為并政地國用（2006）第00195 號及并政地國用（2006）

第00196 號《國有土地使用證》。

2、估價對象土地面積及權利狀況以太原市土地行政主管部門2006 年8 月核發的《國有土地使用證》為依據。

3、待估宗地的建筑容積率參照太原市規劃局出具的《關于太原市雙塔剛玉（集團）有限公司親賢西街10 號地塊規劃意見的函》（并規函字[2003]第184 號）規定的規劃容積

率設定。

4、本評估報告僅作為委托估價確定現時土地使用權價格的參考依據。

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司

2006 年9 月21 日

待估宗地基礎設施條件表

宗地編號	地面平整狀況	道路狀況	供電狀況	供水狀況	排水狀況	供暖狀況	供氣狀況	通訊條件
01	場地平整	宗地內部分為硬化路面 宗地外臨城市主干道親 賢北街、親賢西街	宗地內外均為城 市電網供電	宗地內外均為城市管網供水	宗地內外均為地下管網排放	宗地內外為均城市集中供熱	宗地內外均為城市煤氣管道	宗地內外均已鋪設通訊電纜
02	場地平整	宗地內部分為硬化路面 宗地外臨城市主干道親 賢北街、親賢西街	宗地內外均為城 市電網供電	宗地內外均為城市管網供水	宗地內外均為地下管網排放	宗地內外為均城市集中供熱	宗地內外均為城市煤氣管道	宗地內外均已鋪設通訊電纜

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—5—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

第二部分 估價對象界定

一、委托估價方

太原雙塔剛玉（集團）有限公司

二、估價對象

本次估價對象為太原雙塔剛玉（集團）有限公司所屬位于太原市親賢

西街10 號的兩宗地，總面積34472.95 m2，宗地01 面積27020.56m2，宗

地02 面積7452.39 m2 ?！秶型恋厥褂米C》（證號為并政地國用（2006）

第00195、00196 號）登記用途為住宅，本次評估設定用途為住宅用

地。

三、估價對象概況

1、土地登記狀況

（1）宗地01

國有土地使用證號：并政地國用（2006）第00196 號

土地使用者：太原雙塔剛玉（集團）有限公司

座落：親賢西街10 號

用途：住宅

使用權性質：出讓

使用權面積：27020.56 平方米

登記時間：2006 年8 月

使用年限：50 年，終止日期2052 年5 月，至評估基準日剩余使

用年限為45.69 年。

四至：北臨太原雙塔剛玉（集團）有限公司、親賢北街，南臨國

營衛華儀器廠，東臨太原市河道管理處，西臨規劃路。

地號：10813026

圖號：561509

（2）宗地02

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—6—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

國有土地使用證號：并政地國用（2006）第00195 號

土地使用者：太原雙塔剛玉（集團）有限公司

座落：親賢西街10 號

用途：住宅

使用權性質：出讓

使用權面積：7452.39 平方米

登記時間：2006 年8 月

使用年限：50 年，終止日期2052 年5 月，至評估基準日剩余使

用年限為45.69 年。

四至：北臨太原雙塔剛玉（集團）有限公司，南臨太原雙塔剛玉

（集團）有限公司生活區，東臨太原市河道管理處，西臨太原雙塔剛

玉（集團）有限公司生活區。

地號：10813022

圖號：56150941、43

2、土地權利狀況

待估宗地的土地所有權屬國家所有，太原雙塔剛玉（集團）有限公司

以出讓方式取得待估宗地的國有土地使用權，終止日期為2052 年5 月。

本次估價基準日為2006 年9 月18 日，至評估基準日剩余土地使用年限為

45.69 年。評估設定估價基準日待估宗地沒有設定抵押權、租賃權、地役

權等他項權利，宗地產權清楚，來源合法。

3、土地利用狀況

至估價基準日，待估宗地上有配電室、機車車間、綜合樓、浴室、鍋

爐房等。據太原市規劃局《關于太原市雙塔剛玉（集團）有限公司親賢西

街10 號地塊規劃意見的函》（并規函字[2003]第184 號），待估宗地規

劃建筑容積率不大于3.0，評估設定建筑容積率為3.0。

四、影響地價的因素說明

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—7—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

1、一般因素

（1）城市資源狀況

太原市為地處山西省中部，位于東經111°30′至113°09′,北緯37

°27′至38°25′之間。北接忻州，東南鄰晉中、陽泉，西連呂梁。是山

西省的政治、經濟、文化中心。全市總面積6988 平方公里，其中建成區面

積177 平方公里。全市常住人口309 萬，其中市轄區人口233 萬，市轄縣

（市）人口76 萬；非農業人口204 萬，農業人口105 萬?，F轄六區三縣一

市，即迎澤區、晉源區、萬柏林區、小店區、尖草坪區、杏花嶺區、清徐

縣、陽曲縣、婁煩縣、古交市。

太原市東、西、北三面環山，中、南部為河谷平原，地勢北高南低。

東部山地通稱東山，海撥一般在1000-1500 米之間；西部山地為呂梁山東

翼，海撥1600 米左右；北部系舟山是汾河與滹沱河的分水嶺，也是忻定、

太原盆地的界山；東西山之間是太原盆地，海撥800 米左右，地勢平坦，

灌溉便利，農業生產條件良好。

太原市屬北溫帶大陸性氣候，四季分明，冬無嚴寒，夏無酷暑，年平均

氣溫9.5℃，年平均降雨量500 毫米，最高為601.5 毫米.最低為203.6 毫

米，多集中在夏季，約占全年降水量的60％。全年以東南風居多，最大風

力7-9 級, 全年日照時數平均2808 小時，無霜期年均為157 天。

山西最大的河流--汾河縱貫全境，其支流有瀟河、屯蘭河、大川河、

柳林河、凌井河、楊興河等，山麓地帶泉水豐富，主要有清徐平泉、晉祠

泉和蘭村泉等，境內較大湖泊有六處，以晉陽湖最大。

太原自然資源豐富。礦產資源尤為豐富。金屬礦產資源主要有鐵、錳、

銅、鋁、鉛等，能源礦產及非金屬礦產主要有煤、石膏、水泥灰巖、電石

灰巖、大理石、白云石等。諸多礦產中以煤、鐵、石膏為最，號稱“煤鐵

之鄉”。全市含煤面積1318 平方公里，占全市總面積的18.9%，探明儲量

176.7 億噸，而且煤種齊全，開采方便。太原鐵礦總儲量6.66 億噸，其中

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—8—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

C 級以上工業儲量為3.16 億噸；石膏保有儲量9872 萬噸，工業儲量3204

萬噸，太原石膏礦以質地優良享有盛譽。

太原旅游資源豐富。悠久文明的歷史給太原留下了眾多的名勝古跡，較

為著名的有晉祠風景區、天龍山石窟、永祚寺、上蘭村竇大夫寺、文廟、純

陽宮、古清真寺等國家級和省級文物保護旅游景點近30 處。

（2）社會經濟發展狀況

太原市工業基礎雄厚，是全國能源重化工基地的中心城市。已經形成了

以能源、冶金、機械、化工四大大行業為支柱，兼有紡織、輕工、電子、食

品、建材、精密儀器等14 個大行業、門類較齊全的工業體系，擁有一批在

人國有較大影響的大中型企業，如全國主焦煤基地西山煤電集團、全國特種

鋼生產基地太原鋼鐵公司、擔負著京、津、唐等地用電的太原一電廠等4 個

大型電廠、全國重型機械重點生產企業太原重型機器廠、全國化工基地之一

的太原化學工業集團公司等。

太原是華北地區重要的交通樞紐之一。太原機場是北京國際機場的備降

機場，目前已開通國內航線46 條，每周有固定航班飛往香港、北京、上海、

廣州、大連、武漢、鄭州、成都、西安、?？?、桂林、海拉爾等大中城市。

太原鐵路運輸四通八達，是石太、南北同蒲、京原、太焦、太古蘭等6 條鐵

路干線的中樞、可直達北京、上海、鄭州、天津、成都、濟南、石家莊、青

島、包頭、西安、寶雞、武漢等城市。大運公路縱貫全市；太茅、太汾、石

太等8 條公路干線，以太原為中心橫貫全省向四周輻射，連接省內外；太原

目前已建成高速公路4 條。

太原郵電通訊設施日趨完善。2004 年，市內電話交換機總容量達到85

萬門，市內電話達到69.05 萬戶，移動電話達30.18 萬戶，公用電話達25

萬部，無線尋呼臺38 個，用戶達59.56 萬戶?？赏珖鞯睾褪澜绺鞯剡M

行電話直撥、電報傳遞和傳真業務，還可同美、英、法、日等30 多個國家

和地區開辦新型國際特快專遞業務。

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—9—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

太原綜合實力日益增強。2004 年，太原市國內生產總值完成347.46 億

元，同比增長7.8%。財政總完成31.13 億元，同比增長6.8%。

（3）產業及稅收政策

太原市是全國重要的工業基地之一，太原市人民政府為振興太原經濟，

近幾年對工業結構和產品結構做了進一步的調整，用高新技術改造傳統產

業，以便促進產業結構優化升級和培育名牌產品。冶金工業以采用先進技術、

促進產品質量和規模效益上臺階為主導；機械工業重點發展高新產品和替代

進口產品；化工工業向精細化工和后加工產品方向延伸；建材工業著重發展

深加工、粉煤灰系列產品；加快了高新技術開發區的建設；進一步把旅游業

培育作為新的經濟增長點，深入開展了創建中國優秀旅游城市活動。

在稅收方面，太原市政府先后制訂、出臺了一系列稅收優惠政策，對

投資能源、交通、煤炭深加工轉化和綜合利用以及機電、冶金、化工、建

材、輕紡、食品、農林牧副等和現有工業企業技術改造項目的外商投資企

業，免征地方所得稅和城市房產稅十年等。促進了國內外投資，為太原招

商引資創造了有利條件。

（4）城市基礎設施方面

電力建設方面：太原市有第一熱電廠、第二熱電廠和東山發電廠，總

裝機容量約132.5 萬千瓦小時,年發電量106.93 億千瓦小時;有輸電線路

1512 公里,變電站45 座,主變容量3904.8 兆瓦，最大負荷112 千瓦,保證

了全市的工業、農業、生活用電。

通訊建設方面：進入90 年代以來，政府先后投入大量資金用于改變

通訊設施，目前市內交換機總容量已達85 萬門，移動電話容量30 多萬門,

無線尋呼發展到59.56 萬用戶,開通太原至省內11 個地市DDN 長途電話

600 條,GSM 數字移動電話系統等,基本形成了地上地下立體交叉、國際國

內四通八達、技術先進、手段齊全的電信網絡。郵電業發展迅速，1999

年完成郵電業務計費總量18.05 億元,比上年增長45%,其中,郵政業務總

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—10—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

量增長 27.3%。

水利建設方面：市內有水廠9 個，供水管線總長約608 公里，全市日

均用水量近50 萬立方米。即將竣工的萬家寨引黃工程將進一步增強太原

市的供水能力。

排水排污方面：市內建有污水處理廠3 個，日處理污水能力為19.34

萬噸,下水管道總工約440 公里。

熱力建設方面：本市有一電、二電、東山、太鋼四座電廠集中供熱，

到2004 年底集中供熱面積達2231 萬平方米，占全市需供熱面積的55%。

煤氣供應方面：全市煤氣管線總長約1160 公里，日生產煤氣81.7

萬立方米,煤氣用戶達到30.30 萬戶,用氣人數達119.70 萬人。

（5）公用設施

科教文衛方面：目前全市有獨立科研機構109 所，工作人員1.2 萬人。

有高等院校12 所，中等專業學校47 所，普通中學、職業中學近300 所。

各類藝術表演團體16 個，群藝文化館11 個，博物館2 個，公共圖書館9

個，廣播電臺6 座。全市共有衛生機構1459 個，醫療床位2 萬多張。

對外接待服務方面：近年來，太原市市政建設日新月異，接待服務設

施齊全。

2、區域因素

（1）區域概況

待估宗地所處區域位于太原市小店區，自太原市政府做出城市建設

“南移西進”的決策后，該區成為“南移西進”的中心。區內主要分布有

國家機關、科研院所、商業企業和高檔住宅區。隨著這一政策的不斷拓展

及大量資金技術向南城的進一步傾斜和CLD中央生活社區的完善發展,本

區將逐漸凸現其地理位置的優越性.

區內有太原市三十五中、二十七中，省郵電學校，山西大學成人教育

學校，煤炭總醫院、省整形外科醫院等醫療衛生設施。該區域基礎設施完

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—11—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

善、總體規劃合理，符合城市規劃發展布局

（2）交通條件

待估宗地位于太原市小店區，所在區域內有親賢北街、平陽路、長治

路等交通要道，813、822、824、21公交站點均在300米范圍內，對內、對

外交通便利。本項目北臨親賢街,南靠永康街,西為平陽路,東接長治路,便

捷的交通為居民生活提供方便.

（3）基礎設施條件

待估宗地01、02所在區域開發程度為“七通一平”，即通上水、通下

水、通電、通訊、通氣、供熱、通路，場地平整。

通上水：區域內為城市自來水管網供水。

通下水：區域內鋪設城市地下排水管網。

通 電：區域內為城市電網供電。

通 訊：區域內已鋪設通訊電纜。

通 氣：煤氣管網已通入該區域。

通 路：宗地鄰親賢街，向西0.5 公里為平陽路。

通 暖：區域內為城市集中供暖。

平整場地：場地平整。

（4）產業積聚

區內親賢北街、長風街、長治路等主要交通干道在太原南部建成后，

該區成為太原市住宅建設的集中地段，區內現有奧林花園、陽光地帶、飛

云小區、佳地花園及海上綠洲、太航大酒店、錢江大酒店及世貿大樓等高

檔寫字間。產業積聚規模較大，協作條件較好。

（5）環境條件

社會環境：區內分布住宅、學校、企業、機關事業單位，距太原市高

新技術開發區2公里。

自然環境：區內無重工業污染，規劃布局合理，環境條件較好。

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—12—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

3、個別因素

（1）基礎設施

宗地內擬按照3.0 容積率建設住宅小區，建成后宗地內基礎設施為“七

通一平” ，即通上水、通下水、通電、通訊、通氣、供熱、通路，場地

平整。

通上水：由親賢北街供水管網供給，小區內設蓄水池及加壓泵站，供

給生活及消防用水，蓄水池容積約500立方米。給水管道采用下分枝狀管

網供水。

通下水：排水系統分為污水系統和雨水系統。排污水管道設在小區道

路下，通向個住宅單元。居民生活污水經過化糞池初步處理后，經小區排

污管排向城市管網。

通 電：小區內設2700KVA 箱式變電柜2 臺。

通 訊：由市電信局親賢北街出線引入,通訊工程由市電信局布線并

設分線箱。

通 氣：本小區生活燃料為城市煤氣，由市煤氣公司外管網送至小區

內煤氣調壓站，經管道送至各用戶。

通 路：宗地內擬設計小區內道路。。

通 暖：區域內為城市集中供暖。

平整場地：場地平整。

（2）其他個別因素

宗地01 形狀較規則，宗地02 形狀規則，地勢均基本平坦，規劃建筑

容積率為3.0，抗震設防烈度為Ⅷ度，地層主要為粉土及粉砂。

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—13—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

第三部分 土地估價結果及其使用

一、估價依據

1、《中華人民共和國土地管理法》

2、《中華人民共和國土地管理法實施條例》

3、《山西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》

4 、《城鎮土地估價規程》（ 中華人民共和國國家標準GB/T

18508-2001）

5、《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15

號）

6、國土資源部《關于做好當前土地登記和城鎮地籍調查工作的通

知》（國土資發[2000]105 號）

7、國土資源部《關于印發<國土資源部關于加強土地資產管理促進

國有企業改革和發展的若干意見>的通知》（國土資發[1999]433 號）

8、《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15

號）

9、國土資源部《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批

辦法的通知》（國土資發[2001]44 號）

10、《山西省征收城市基礎設施配套費辦法》

11、太原市《關于頒發{山西省征收城市基礎設施配套費辦法}的通

知》

12、太原市國土資源局核發的《國有土地使用證》（并政地國用

（2006）第00195 號、并政地國用（2006）第00196 號）

13、太原市規劃局《關于太原市雙塔剛玉（集團）有限公司親賢西

街10 號地塊規劃意見的函》（并規函字[2003]第184 號）

14、《太原剛玉集團親賢小區開發建設項目建議書》

15、委托估價方提供的有關資料

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—14—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

16、估價人員實地勘察、調查所獲取得資料等

二、土地估價

(一)估價原則

1、客觀公正原則

此次評估，在充分調查、了解和分析估價對象實際條件的基礎上，嚴

格按照國家及省市有關政策法規，并充分考慮到國家、企業的利益，依據

科學的評估程序，選用合理、適宜的評估方法，經過測算確定土地價格。

2、需求與供給原則

由于土地具有位置固定性、面積有限性等自然特性，使價格獨占性較

強，需求與供給都限于局部地區，供給量有限，競爭主要是在需求方面進

行，即土地不能實行完全競爭。因此，土地不能僅根據均衡法則來決定價

格，尤其在我國城市土地屬于國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期

的土地使用權，土地供應主要由國家控制，這一因素對地價具有至關重要

的影響，在進行土地估價時，應充分了解土地市場的上述特性。

3、變動原則

地價受自然、經濟、社會及政治許多因素的影響，是各種地價形成因

素相互作用的結果,而這些因素經常處于變動之中。因此，在進行地價評

估工作中，應綜合分析各因素之間的因果關系及變動規律，把握主導因素，

準確合理地估價。

4、替代原則

根據市場運行規律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同

或大致相似時,價格最低者吸引最大需求。即有兩個以上相互代替性的商

品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經過相互影響與比較之后才決

定的。地價也同樣遵循替代規律,某宗地價格受其它具有相同使用價值的

宗地,即同類型具有替代可能的宗地價格所牽制。主要包括：

(1)地價水平由具有相同替代性質的土地價格所決定。

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—15—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

(2)地價水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比

較后決定的價格。

(3)地價可通過比較宗地的條件及使用價格確定。

5、最有效使用原則

由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同

的收益量，且土地權利人都期望從其所占有的土地上獲得更多的收益，并

以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。所以，土地價格是以該地

塊的效用作最有效發揮為前提。

6、報酬遞增遞減原則

報酬遞增遞減原則是指土地估價要考慮在技術等條件一定的前提下，

土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。

7、預期收益原則

地價受預期收益形成因素的變動所左右,評估時必須了解過去的收益

狀況, 并對土地市場現狀、發展趨勢、政治經濟形勢及政策規定對土地市

場的影響進行細致分析和預測,準確預測該土地現在以至未來能給權利人

帶來的利潤總和,即收益價格。

8、合法原則

合法原則是要以估價對象的合法使用、合法處分為前提。即估價對象

具有合法的產權，估價時所涉及的用途是合法的，所涉及交易和處分的方

式是合法的。

9、綜合分析原則

地價受自然、經濟、社會及政治等諸多因素的影響，因此，在進行地

價評估工作中，要充分考慮影響地價的多種因素，抓住主要因素，并進行

綜合分析，才能評估出比較合理并切合實際的價格。

總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關規定，遵守客觀、公正、

科學、合法的原則進行土地價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—16—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

評估結果準確，嚴格保守評估秘密。

（二）估價方法

1、方法的確定

根據估價對象的具體條件、用地性質以及評估目的，結合估價師收集

的有關資料，考慮到當地地產市場發育程度，本次評估選擇假設開發法及

收益還原法進行評估。

2、方法選擇的依據

（1）估價對象屬于擬建項目用地，開發意圖明顯，土地潛在開發價

值明顯，符合假設開發法測算的要求，故采用假設開發法進行評估。

（2）估價對象屬于擬建項目地，潛在收益明顯，故采用收益還原法

進行評估。

綜上所述，結合評估背景資料及有關要求，經過綜合分析，我們決定

在本報告中采用假設開發法與收益還原法進行評估。

（三）估價結果

1、地價的確定

本次評估運用上述兩種方法求得宗地價格相差不大,且從不同角度反

映了估價對象的價值，取兩種方法的平均值作為最終結果。

土地單價=（5673.82+5665.04）/2=5669（元/m2）

2、估價結果

經估價人員現場查勘和當地市場分析，按照地價評估的基本原則

和估價程序，選擇合適的評估方法，評估得到待估宗地在估價設定用

途及開發程度條件下、評估基準日為2006 年9 月18 日，土地使用年

限為45.69 年的住宅土地使用權價格見表-2。

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—17—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

土地估價結果表

表-2

宗地編號 土地面積（m2） 土地單價（元/m2） 土地總價（萬元）

01 27020.56 5669 15317.96

02 7452.39 5669 4224.76

合計 34472.95 19542.72

大寫：壹億玖仟伍佰肆拾貳萬柒仟貳佰元整

（貨幣種類：人民幣）

估價結果詳見土地估價結果一覽表。

三、估價結果和估價報告的使用

（一）估價的前提條件和假設條件

（1）委托估價方合法取得土地使用權，委托估價方提供的《國

有土地使用證》為有效憑證。

（2）估價對象作為出讓住宅用地，得到有效利用，并產生相應

的土地收益。

（3）估價對象評估基準日為二ＯＯ六年九月十八日。

（4）在估價基準日地產市場為公開、公平的均衡市場。

（5）任何有關估價對象的動作方式、程序符合國家、地方的有

關法律、法規。

（6）委托估價方提供的土地權屬、土地開發、土地利用等資料

屬實。

（7）估價對象開發程度為宗地外“七通”、宗地內“七通一平”，

容積率為3.0，出讓住宅用地使用權、無他項權利限制，剩余使用年

期為45.69 年。

（二）估價結果和估價報告的使用

1、估價報告和估價結果發生的效力的法律依據及其他相關條件

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—18—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

（１）本報告及估價結果依據前述有關法律、法規及相關土地政

策而成立。

（２）本報告及估價結果依據上述有關估價的前提條件與假設條

件而成立。

２、本報告和估價結果使用的方向和限制條件

（１）估價報告和估價結果供委托方確定現時土地使用權價格時

使用，不得用作抵押、改制、合資、合營、轉讓等他項經濟活動。

（２）本報告估價結果是在滿足地價定義所設定條件下的使用權

價格，若估價基準日、評估目的、土地利用方式、土地開發狀況、規

劃條件等影響地價的因素發生變化，該評估價格應作相應調整。

（３）本報告的估價結果需經山西中勤地產評估咨詢服務有限公

司蓋章及在該公司注冊的兩名土地估價師簽字后方能生效。

（４）本報告的估價結果自估價基準日起半年內有效。

（５）違規使用本土地估價報告和估價結果的法律責任

１）本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內容所導致的

有關損失，或者違規使用估價報告及估價結果造成的經濟損失及法律

后果，受托估價機構不承擔責任。

２）任何單位和個人未經山西中勤地產評估咨詢服務有限公司書

面同意，不得以任何形式發表、復制本報告。

３）本機構保留對違規使用本報告相關追究法律責任的權利。

（三）需要特殊說明的事項

1、資料來源說明及無法核實的估價事項

（１）土地權屬、土地開發、土地利用、規劃等資料由委托估價

方提供。

（２）土地區位條件、地產市場交易資料等由估價人員實地調查

而得。

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—19—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

（３）估價人員根據國家有關法律、法規、估價規程及估價對象

具體狀況確定估價原則、方法及參數的選取。

（４）估價對象為委托估價方規劃項目用地，據委托估價方提供

的相關資料，該宗地未涉及抵押、租賃、預售、司法糾紛等情況。在

評估時，評估人員無法核實委托估價方提供得上述資料的真實性，只

能采信委托估價方提供的文字資料作為本次評估的依據。

2、估價中的特殊處理

（１）以中長期（20 年期）國債的收益率作為安全利率，加１％

—２％的風險調整值為參考，結合住宅開發的平均投資收益水平，經

市場調查比較綜合確定住宅用地的土地還原率、房屋還原利率。在土

地使用年期內，假定還原利率保持不變。

（２）在假設開發法中，假設房地產市場相對穩定，用估價基準

日區域類似房地產售價，通過市場比較法求算的價格來替代開發價

值；而工程造價可用目前的一般造價水平來替代，并且假設工程投資

在開發建設期內為連續投入。

（３）根據委托方提供的相關資料表明，估價對象所屬項目在規

劃文件中存在部分與住宅配套的公建用房。但鑒于估價對象《國有土

地使用證》登記用途為住宅用地，根據合法性原則，在現實評估中僅

按住宅用地設定估價對象用途。因此在假設開發法測算中確定項目的

市場客觀開發價值時，以區域同類住宅用房的開發價值為參考，通過

市場比較法確定本項目的開發價值。

3、關于土地估價結果確定

在確定最終估價結果時，我們根據估價方法的適宜性、可信度、

可操作性，并參考此次評估目的、估價對象所在區域地價水平、估價

師經驗等綜合決定估價結果。

4、其他說明

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—20—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

（１）委托估價方對所提供資料的真實性負責，估價機構對所收

集資料的真實性、準確性負責。

（2）本報告估價人員與委托估價方除委托估價關系外，無其他

任何影響估價結果的關系。

（3）若發現本報告中文字、數據等錯漏，請及時通知本機構進

行更正，否則文字、數據等錯漏部分無效。

太原雙塔剛玉（集團）有限公司土地評估—21—

山西中勤地產評估咨詢服務有限公司 電話：0351—4228189

第四部分 附 件

附件一、委托估價函

附件二、待估宗地《國有土地使用證》復印件

附件三、宗地現狀照片

附件四、太原市規劃局《關于太原市雙塔剛玉（集團）有限公司親賢西

街10號地塊規劃意見的函》（并規函字[2003]第184號）復印件

附件五、估價機構資質證書復印件

附件六、土地估價師資質證書復印件__